Huurovereenkomst
Inhoudsopgave
1. Wat betekent een huurovereenkomst?
2. Is een huurovereenkomst rechtsgeldig?
3. Huurbescherming zonder huurovereenkomst
4. Hoe maak je een huurcontract?
5. Borgstelling/ garantstelling huurovereenkomst
6. Bedenktijd huurovereenkomst
7. Huurovereenkomst bepaalde tijd
8. Huurovereenkomst onbepaalde tijd
9. Huurovereenkomst leegstandwet
10. Diplomatenclausule huurovereenkomst
1. Wat betekent een huurovereenkomst?
Een huurovereenkomst wordt ook wel het verbintenissenrecht of huurrecht genoemd. Het is volgens de Nederlandse wet een afspraak, waarbij de ene partij (verhuurder), zich verbindt om de andere (huurder), een zaak in gebruik te geven gedurende een bepaalde of onbepaalde periode tegen een bepaalde prijs. De andere partij verbindt zich in de overeenkomst die prijs te betalen.
3. Wat betekent een huurovereenkomst?
Een huurovereenkomst wordt ook wel het verbintenissenrecht of huurrecht genoemd. Het is volgens de Nederlandse wet een afspraak, waarbij de ene partij (verhuurder), zich verbindt om de andere (huurder), een zaak in gebruik te geven gedurende een bepaalde of onbepaalde periode tegen een bepaalde prijs. De andere partij verbindt zich in de overeenkomst die prijs te betalen.
5. Borgstelling/ garantstelling huurovereenkomst
Borsteling of garantstelling wordt ook wel borgtocht genoemd. Dit betekent dat een overeenkomst waarbij iemand zich borg stelt voor de nakoming van een verbintenis van een ander. De huurovereenkomst betreft in dit geval dus drie partijen: de schuldenaar, de schuldeiser en de borg. De schuldeiser krijgt door borgstelling meer zekerheid over de betalingsplicht. In de akte van borgstelling zijn de afspraken over de borgstelling in opgenomen. De akte moet voldoen aan welke schuld de borg garant staat en tot welke bedrag de borg garant staat. Om een particuliere borg te beschermen moet het bedrag dat betaald moet worden door de schuldenaar vooraf vaststaan. Ook moet er een maximumbedrag worden vastgelegd. Zonder een maximum bedrag is de borgtocht ongeldig. Een overeenkomst van borgtocht kan altijd worden opgezegd als het contract voor onbepaalde tijd is aangegaan. Bij een contract voor bepaalde tijd geldt dat het contract na vijf jaar kan worden opgezegd. Deze regels betreffen een dwingend recht. Het wordt aangeraden om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Een mondelingen overeenkomst kampt met bewijsproblemen.
Er zijn twee soorten borgstellingen met verschillende wettelijke regels. Namelijk; borgtocht aangaan in beroep of bedrijf en borgtocht met een particulier. Als een schuldenaar zijn verbintenis niet nakomt, dan mag er beroep worden gedaan op de borg. De schuldenaar moet aankunnen tonen dat er sprak is van een tekortschieting en de nakoming van zijn verbintenis. Een schuldeiser dient ook de borg op de hoogte te stellen over de ingebrekestelling. Als het om een geldbedrag betreft dan moet de borg deze betalen. Gaat het om een iets anders, zoals een product, dan wordt de borg in het beginsel aangesproken voor schadevergoeding. Het bedrag dat de borg betaald kan in het beginsel worden teruggevorderd worden bij de schuldenaar inclusief rente en incassokosten.
7. Huurovereenkomst bepaalde tijd
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt na een afgesproken periode. De verhuurder moet de huurder tijdig schriftelijk informeren over het einde van de huur. Dat wil zeggen dat er rekening gehouden moet worden met de opzegtermijn. Voor een zelfstandige woning geldt het huurcontract voor bepaalde tijd maximaal 2 jaar. In een onzelfstandige woonruimte heeft de verhuurder en huurder een afgesproken periode van maximaal 5 jaar. Het is voor een verhuurder niet mogelijk om tussentijds op te zeggen. De huurder mag dit overigens wel. Een verlening van dit type contract is mogelijk, maar dan verandert het contract in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder krijgt in deze situatie volledige huurbescherming. Ook als de eerdere huurcontract kort was dan het maximum aantal jaren.
9. Huurovereenkomst leegstandwet
De leegstandwet biedt de mogelijkheid voor een tijdelijke verhuur. Dit type huurovereenkomst is geschikt voor te koop staande woningen van particulieren, te koop staande huurwoningen, huurwoningen die op termijn gesloopt of gerenoveerd worden en woonruimtes in een gebouw dat in afwachting is van een andere bestemming, verkoop of verbouwing. Het contract is duurt minimaal 6 maanden. Een te koop staande huurwoning heeft als enige uitzondering een minimaal termijn van 3 maanden. Zowel de huurder als verhuurder kunnen het contract opzeggen. Een verhuurder heeft een opzegtermijn van 3 maanden en een huurder 1 maand. Voor een te koop staande huurwoning heeft de verhuurder slechts 2 maanden opzegtermijn. Een overeenkomst in de leegstandwet heeft een maximaal termijn dat gelijk is aan de geldigheidsduur van de vergunning. Na de termijn eindigt de tijdelijke huurovereenkomst automatisch. Opzeggen is dus niet vereist. Als de huurder wil blijven na afloop en de verhuurder is hiermee akkoord, dan kan er een reguliere huurovereenkomst worden opgesteld.
11. Opzegtermijn huurovereenkomst
De regels over het opzegtermijn staan opgenomen in het wetboek onder titel 4 van boek 7 in het Burgerlijk Wetboek. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen huur van een woning in afdeling 5 en van een bedrijfsruimte in afdeling 6.
Voor een huurder staat het opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn. Hiervoor geldt minimaal één maand en maximaal drie maanden. Dit is geldig voor zowel schriftelijke als mondelingen huurovereenkomsten. Daarbij mag een huurder een langere opzeggingstermijn hanteren. Indien beide partijen de huur op kortere termijn willen beëindigen, dan hoeft er niet gehouden te worden aan de wettelijke minimale opzegtermijn.
In het huurcontract staat de opzegtermijn opgenomen. Een verhuurder dient rekening te houden met een termijn van minimaal 3 maanden. Voor elk jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond, komt er een maand bij de opzegtermijn met een maximum van drie maanden. Dit kan dus oplopen tot een minimaal opzegtermijn van 6 maanden. Een verhuurder heeft de mogelijkheid om een langer termijn aan te houden.
Een opzegging van de huur annuleren is mogelijk. Als een huurder bijvoorbeeld spijt krijgt van de opzegging, dan kan dit gemeld worden bij de verhuurder. Een verhuurder kan vervolgens ervoor kiezen om wel of niet akkoord te gaan met de annulering van de opzegging. Wanneer de verhuurder niet akkoord gaat moet de huurder alsnog de woonruimte verlaten. Een verhuurder kan zelfs een voorstel indienen bij de rechter tot ontruiming. Alleen als de huurder een bijzondere reden heeft kan de rechter afwijken van zijn uitspraak.
13. Beëindiging huurovereenkomst
Een huurovereenkomst wordt normaliter alleen beëindigd door de opzegging van een huurder of verhuurder. Echter gelden er een aantal uitzonderingen op deze regel.
Vaste periode
Als de huurder en verhuurder beide instemmen, dan kan een vast huurcontract beëindigd worden zonder geldige reden. Dit geldt voor een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte na een periode van twee jaar. Voorbeelden hiervan zijn; eengezinswoningen, appartementen en woonwagens. Ook een huurcontract van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimten, zoals een kamer kan beëindigd worden zonder geldige reden. Een uitzondering hierop is dat een eenzijdige opzegging voor de afgesproken termijn niet mogelijk is.
Bij een huurcontract voor een vaste periode beëindigt het huurcontract na de afgesproken huurtermijn. De verhuurder moet hiervoor wel schriftelijk een bevestiging geven aan de huurder binnen minimaal één maand en maximaal drie maanden van tevoren. Bovendien moet de verhuurder verplicht zijn opzeggingsgronden vermelden. Een rechter kan geraadpleegd worden, als de huurder niet instemt met de opzegging. Een huurder heeft namelijk recht op huurbescherming.
Tijdelijke huur
Bij tijdelijke huur eindigt de huur automatisch op de einddatum van de afgesproken huurtermijn. De verhuurder dient dit wederom schriftelijk minimaal 1 en maximaal 3 maanden van tevoren te bevestigen bij de huurder. Een huurder heeft na afloop geen recht meer op huurbescherming. Als beide partijen ervoor kiezen om het contract te verlengen, dan wordt het contract gezien als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder krijg automatisch recht op volledige huurbescherming.
Onbepaalde tijd
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan alleen beëindigd worden door een huuropzegging door de huurder of verhuurder. Als een huurder het contract beëindigd, dan stopt de huur. Een verhuurder daarentegen moet een wettelijke opzeggingsgronden gebruiken om de huur te beëindigen. Deze opzeggingsgronden moeten vermeld worden in een opzeggingsbrief. Vervolgens krijg de huurder de mogelijkheid om schriftelijk in te stemmen met de huuropzegging. Als de huurder hier niet mee akkoord gaat, dan kan de verhuurder na 6 weken vanaf de huuropzegging een verzoek tot ontbinding indienen bij een rechter. Bij een afwijzing van de vordering loopt de huur door. Hierop kan de verhuurder in beroep gaan bij het gerechtshof. Als de vordering wordt toegewezen, dan stelt de rechter vast wanneer het huurcontract beëindigd wordt. Ook de huurder kan in beroep gaan bij het gerechtshof.
Wanprestatie
De huurovereenkomst mag beëindigd worden zonder opzegging, als er sprake is van een wanprestatie. Dit houdt in dat de huurder zijn verplichtingen niet na is gekomen, zoals een betalingsachterstand. De verhuurder mag per direct de huurovereenkomst ontbinden wegens wanprestatie van de huurder bij de rechter. Vaak krijgt de huurder een periode de tijd, waarin de huurder zijn verplichtingen alsnog kan nakomen.
15. Procedure ontbinding huurovereenkomst
Het ontbinden van een huurovereenkomst zorgt ervoor dat het contract per direct wordt gestopt. Het ontbinden van een contract kan voorkomen bij een tekortschieting van verplichtingen, zoals verzuim, ingebrek en fatale termijn. Dit geldt voor zowel een huurder als verhuurder. Het beëindigen door opzeggen van een huurovereenkomst kan enkel met de inachtneming van de wettelijke of contractuele opzegtermijn. Een ontbinding kan door middel van een schriftelijke verklaring of een vordering bij de rechter.
Als een huurder zich wil ontbinden van de huurovereenkomst, dan kan dat door een buitengerechtelijke schriftelijke verklaring. Als een verhuurder ervoor kiest om de huurder te ontbinden van de huurovereenkomst dan moet dat bij een rechter worden gevorderd. Een schriftelijke overeenkomst is niet rechtsgeldig om te ontbinden voor een verhuurder. Pas als de rechter de ontbinding toe spreekt dan is de huurovereenkomst ontbonden. Als het verhuurde object niet meer bestaat, dan geldt de uitzondering dat de ontbinding bij een rechter niet nodig is. Ook als het pand in strijd staat met het Opiumwet geldt er een uitzondering. De gemeente (B&W) mag in dit geval het pand sluiten.
Bij het ontbinden van de overeenkomst moet er soms eerst nog het huurcontract worden opgezegd. Er moet hierbij rekening gehouden worden met de opzegtermijn van minstens 3 maanden en voor elk jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond komt er 1 maand bij met een maximaal van 6 maanden. Ook moet de brief aangetekend verstuurd worden met een wettelijke reden. Verder dient een verhuurder de opzegtermijn te vermelden en het verzoek om binnen 6 weken een akkoord te krijgen van alle huurders. Elke huurder dient afzonderlijk een brief te ontvangen. Als een huurder het niet eens is met de beëindiging, dan dient de ontbinding van het huurcontract alsnog door de kantonrechter worden uitgesproken. Er zijn een viertal aan gronden voor ontbinding door de verhuurder namelijk; wanbetaling, goed (ver)huurderschap, illegaal onder(ver)huur en wettelijke regels overtreden. De huurbescherming weegt zwaar. Daarom moet de wettelijke reden voor de ontbinding krachtig onderbouwd zijn.
Een rechtszaak kan lang duren. Maar als er sprake is van een spoedeisend belang dan kan er een kort geding worden opgestart. Een kortgeding zorgt voor een snellere uitspraak. Verstandig als bijvoorbeeld de huurachterstand blijft oplopen. Bij een kort geding is er binnen 2 tot 6 weken een vonnis van de rechter.
17. Boetebeding huurovereenkomst
Een boetebeding is een bepaling in een huurovereenkomst. Deze bepaling legt een boete vast als consequentie, wanneer er een bepaalde gebeurtenis wel of niet plaatsvindt. Dit mogen beide partijen vastleggen in de huurovereenkomst.
Als het beding leidt tot onaanvaardbare uitkomst, dan kan er een rechter worden ingeschakeld. De rechter heeft de bevoegdheid om de boete te matigen of als ‘onredelijk bezwaard’ te bepalen. Een boetebeding is rechtsgeldig, maar daarvoor dient de verhuurder wel een maximum vast te stellen. Een boete zonder maximum kan worden gezien als onredelijk. Ook moet voor het bepalen van een boetebeding rekening gehouden worden met ‘gewicht’ van de overtreding. Het bedrag moet in verhouding staan met de overtreding. Verder moet er in het huurcontract onderscheid gemaakt worden tussen de diverse overtredingen. Het is belangrijk om boetededing op te nemen in het huurcontract. In plaats van de algemene voorwaarden. Zo kunnen beide partijen de kans verkleinen dat een rechter het boetebeding als ‘onredelijk bezwaar’ bestempelt. Ook dienen beide partijen hebben onderhandeld over de boetebepaling.
19. Huurovereenkomst uithuiszetting
Een huurder die gedwongen zijn woning moet verlaten wordt huisuitzetting genoemd. Voor dat het zover komt en de verhuurder de huurovereenkomst wil ontbinden, moet hij de eerst de huurder dagvaarden voor de kantonrechter. Er zijn meerdere redenen waarom een verhuurder een huurder wil ontbinden van de huurovereenkomst. Zo zijn veel voorkomende redenen: huurachterstand, overlast, illegale onderverhuur, hennepteelt of slechte huurder.
Het proces naar huisuitzetting gaat in verschillende fases. In de eerste fase kan er een regeling getroffen worden naar aanleiding van het probleem. Mocht dit niet werken, dan moet de verhuurder een vroegsignalering aangeven. Dit kan bij de gemeente, als er bijvoorbeeld sprake is van een huurachterstand. Hierna kan een verhuurder een incassobureau of gerechtsdeurwaarder het verschuldigde bedrag laten innen. Een kantonrechter beoordeelt vervolgens over de huurovereenkomst ontbonden mag worden. Er vindt een afweging plaats tussen rechtvaardigheid en of de huiszetting een proportioneel middel is. Vervolgens brengt een gerechtsdeurwaarder een vonnis uit bij de huurder. De gerechtsdeurwaarde stelt de huurder op de hoogte van de consequenties van de vonnis en de vervolg stappen. In de afgelopen fases is het mogelijk geweest om alsnog een betalingsregeling te treffen tussen de verhuurder en huurder. Bij de laatste fase is dit niet mogelijk. De huurder dient namelijk de woning te verlaten. Echter streeft men deze situatie te beperken.
11. Opzegtermijn huurovereenkomst
12. Hoe huurovereenkomst opzeggen?
13. Beëindiging huurovereenkomst
14. Beëindigen huurovereenkomst door verhuurder
15. Procedure ontbinding huurovereenkomst
16. Bijzondere bepalingen huurovereenkomst
17. Boetebeding huurovereenkomst
18. ROZ huurovereenkomst
19. Huurovereenkomst uithuiszetting
20. Eenzijdige opzegging huurovereenkomst
21. Contract overname huurovereenkomst
2. Is een huurovereenkomst rechtsgeldig?
Het hebben van een mondelingen huurcontract is rechtsgeldig, maar de afspraken zijn wel moeilijker te bewijzen. Het is bij een mondelingen overeenkomst aan te raden om altijd een getuigen mee te nemen. Het hebben van een schriftelijke huurovereenkomst zorgt ervoor dat juridische conflicten worden voorkomen. Zowel de huurder als verhuurder nemen hun rechten en plichten op in de huurovereenkomst. Het huurrecht is niet altijd dwingend recht. Dit betekent dat bij sommige van deze bepalingen rechtsgeldig kan worden afgeweken in de huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst bestaat uit de contracterende partijen. Deze partijen dienen beiden natuurlijke rechtspersonen te zijn en handelingsbekwaam. De overeenkomst tussen huurder en verhuurder wordt bevestigd met een handtekening en paragraaf op elke pagina. In de huurovereenkomst is de huurprijs, het huurobject en duur van de overeenkomst vastgelegd. De huurprijs is opgenomen voor een bepaald bedrag of is bepaald door een instantie. Het huurobject kan bijvoorbeeld; een appartement, studentenkamer of bedrijfspand betreffen. Het huurobject wordt samen vastgesteld met de oppervlakte en extra toegevoegde waarde van de woning. De duur van een huurovereenkomst kan voor bepaalde of onbepaalde tijd gesloten zijn.
4. Hoe maak je een huurcontract?
U kunt ervoor kiezen om een huurovereenkomst zelf op te stellen of een bestaande huurovereenkomst te gebruiken. De belangrijkste punten die in de huurovereenkomst vermeldt moeten worden zijn:
- Gegevens van huurder en verhuurder.
- De huur, all-in of verdeeld in kale huur en servicekosten.
- De borgsom
- Het desbetreffende adres van de woning met een omschrijving, zoals aantal kamers, tuin, parkeerplek etc.
- Vastlegging van de huidige onderhoudsstaat.
- Verplichten voor huurder en verhuurder betreft onderhoud.
- De begindatum van het huurcontract en datum van sleuteloverdracht
- De duur van het contract.
- Betalingsverplichting met datum waarop de betalingen plaatsvinden.
- Of en wanneer de huurprijs gewijzigd mag worden.
- Mogelijkheden voor verlening en opzegging.
- Een handtekening van de huurder en verhuurder onder aan de overeenkomst en op elke pagina een paragraaf.
De huurovereenkomst voor het huren of verhuren van een kamer zorgt voor andere afspraken:
- De tijdstip en manier hoe de huur betaald moet worden.
- Hoe de huur opgezegd kan worden.
- Coöptatierecht van de huurder
- Schoonmaak plichten van gedeelde ruimtes.
- Afspraken over de meubels.
- Regels over huisdieren.
- Regels tegen overlast en privacy.
- Afspraken over bezoek en logés.
Verder is het belangrijk om in een huurcontract de servicekosten vast te stellen. Servicekosten zijn de kosten voor onder andere gas, water en licht. Ditzelfde geldt ook voor afspraken over het onderhoud van het gehuurde, zoals tuinonderhoud en schoonmaak. Hier kunnen extra kosten voor doorberekend worden bij de servicekosten, als de verhuurder zich als verantwoordelijke van de werkzaamheden opstelt. Tot slot wordt er in de huurovereenkomst de staat van de woning bepaalt met bijbehorende afspraken voor het achterlaten van de woning na de huurperiode.
Het is voor beiden partijen essentieel om het huurcontract zorgvuldig door te lezen. Als er wijzigingen in het contract zich voordoen worden deze aangepast in een aanvullende huurovereenkomst. Dit document wordt een allonge genoemd. Ook ontvangen de huurder en verhuurder een kopie van de huurovereenkomst en een ontvangstbevestiging van de borgsom en extra kosten.
6. Bedenktijd huurovereenkomst
Voor huurcontracten geldt géén wettelijke bedenktijd. Dit betekent dat er op getekende huurovereenkomst niet zomaar terug te komen is. Er gelden een aantal situaties die hierop uitgezonderd zijn. Hierbij moet u denken aan bedrog of dwaling. Er is sprake van bedrog wanneer iemand een andere tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enig opzettelijke gedane mededelingen of het opzettelijk zwijgen van een belangrijk feit of andere kunstgreep. Bij dwaling is er een onjuiste voorstelling van zaken.
Het kan zo zijn dat er op de huurovereenkomst geen minimale looptijd staat genoteerd. In dit geval kunt u wel de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk opzeggen. Hierbij dient overigens wel rekening gehouden te worden met de opzegtermijn. Ook is veel voorkomende situatie dat u zelf op zoek gaat naar een nieuwe huurder voor de woning. De verhuurder komt hierdoor niet opeens met een onverhuurd pand te zitten. Een verhuurder kan ook overwegen om een tegemoetkoming te treffen voor het vroegtijdig beëindigen van het contract in de vorm van een schadevergoeding.
8. Huurovereenkomst onbepaalde tijd
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voornamelijk aangeboden bij sociale huurwoningen. Dit type huurcontract biedt de huurder huurbescherming. De huurbescherming zorgt ervoor dat een huurder niet zomaar uit de woning kan worden gezet. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft geen einddatum en kan niet tussentijds worden opgezegd. Een verhuurder mag enkel de overeenkomst beëindigen met een geldige reden. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan nooit eenzijdig door de verhuurder worden opgezegd. De huurder dient hiermee akkoord te gaan. Als de huurder niet instemt met de opzegging, dan kan een verhuurder ontbinding vorderen bij de rechter. De rechter bepaalt vervolgens of de verhuurder voldoet aan de wettelijke voorwaarden. Een huurder mag het contract beëindigen zonder reden op elk moment.
10. Diplomatenclausule huurovereenkomst
Een diplomatenclausule is een vorm van tussenhuur en biedt een uitzondering op de aanvangstermijn van een huurcontract. Een aanvangstermijn wordt vastgelegd, omdat het voor een huurder ten alle tijden mogelijk om het contract te beëindigen. De aanvangstermijn zorgt voor de beperking dat een huurder niet binnen een bepaalde periode de huur mag opzeggen. De diplomatenclausule kan er juist voor zorgen dat wanneer een huurder niet meer aanwezig in de woning kan zijn, omdat de huurder bijvoorbeeld expat is en wordt overgeplaatst of naar het buitenland moet, de huur binnen de aanvangsperiode mag opzeggen. Ook voor een verhuurder kan een diplomatenclausule voordelen brengen. Als een woningeigenaar tijdelijk ergens anders gaat wonen, bijvoorbeeld in het buitenland. Dan kan de woning tijdelijk verhuurd worden. Er moet een huurcontract worden opgesteld voor een bepaalde tijd, als de verhuurder van plan is na een bepaalde tijd zelf terug in de woning te trekken. De verhuurder is verplicht om de huurder te informeren over het aflopen van de overeenkomst.
In het contract staan regels over ontruimingsbeding. Ontruimingsbeding zorgt ervoor dat de huurder de woning dient te verlaten als de periode eindigt en de verhuurder terug intrekt.
12. Hoe huurovereenkomst opzeggen?
Het opzeggen van een huurovereenkomst dient zowel door de verhuurder als de huurder per aangetekende brief of via een deurwaarder bevestigd te worden. Een huurder mag zonder een geldige reden de huurovereenkomst beëindigen. Bij een verhuurder is dit enkel mogelijk op grond van een of meerdere redenen. De huurovereenkomst wordt pas beëindigd als de huurder schriftelijk instemt met de huuropzegging. Als een huurder niet akkoord gaat met het beëindigen dan wordt er een rechter bij betrokken. De huurovereenkomst moet opgezegd worden binnen de opzegtermijn. In het contract staat hoe lang die is. Huurwoningen zonder opzegtermijn zijn: dienstwoningen, kamers in een verzorgingshuis, recreatiewoningen of woonboten op een vaste plek.
14. Beëindigen huurovereenkomst door verhuurder
Voor het opzeggen van een huurcontract door een verhuurder moet er een wettelijke geldige reden voor zijn om vroegtijdig de overeenkomst te beëindigen. Geldige redenen hiervoor zijn:
Geen goede huurder
De huurder gedraagt zich niet zoals gewenst wordt en voldoet niet aan de verplichtingen. Er kan sprake zijn van bijvoorbeeld huurachterstand, overlast voor omwonende of het niet bewonen op en behoorlijke manier.
Dringend eigen gebruik
De verhuurder heeft de woning zelf nodig voor eigen gebruik. Dit geval moet voorgelegd worden bij de rechter. De rechter bepaald de ernst van het geval en weegt het belang van de huurder en verhuurder tegen elkaar af. De verhuurder moet aantonen bij de rechter dat de desbetreffende huurder een andere passende woonruimte kan krijgen. Er wordt hierbij gekeken naar budget, aantal gezinsleden, de huidige woonruimte en omstandigheden. Een verhuurder kan een tegemoetkoming verwachten die betaald moet worden aan de huurder voor de kosten van de verhuizing en inrichting van een nieuwe woonruimte. Redenen die dringen voor eigen gebruik zijn bijvoorbeeld:
- Sloop of renovatie
- Verstrekken van een zelfstandige woning aan een oudere persoon, als de woning hiervoor is ingericht.
- Verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapt persoon, als de woning is aangepast voor bewoning van een gehandicapt persoon.
- Bij een afgelopen jongerencontract opnieuw verhuren aan een jongere (maximaal 27 jaar oud).
- Het verstrekken van een woning voor grote gezinnen aan een nieuw groot gezin, indien het gezin van de huidige huurder gedaald is tot vier of minder gezinsleden.
- Bij het beëindigen van de studie opnieuw verhuren van een woning die specifiek bestemd is voor studentenhuisvesting aan nieuwe student of promovendus.
Tussenhuur
Als de woning verhuurd wordt als tussenhuur is de woning tijdelijk beschikbaar gesteld, omdat de verhuurder of huurder bijvoorbeeld tijdelijk in het buitenland verblijft. Bij terugkomst moet de verhuurder of huurder de woning direct weer kunnen betrekken
De tijdelijke huur wordt op de afgesproken tijd beëindigd. Dit type overeenkomst wordt diplomatenclausule genoemd.
Nieuwe overeenkomst
Het kan voorkomen dat een huurder niet akkoord gaat met een redelijk voorstel van een huurovereenkomst wijziging of een nieuw contract. Als verhuurder kunt u bij de rechter een verzoek indienen tot het beëindigen van het huurcontract.
Geldend bestemmingplan
Indien een verhuurder een geldend gemeentelijk bestemmingplan wil realiseren op de plaats van de woning. Dan mag een verhuurder hiervoor huur opzeggen en bij de rechter vorderen de huur te beëindigen.
16. Bijzondere bepalingen huurovereenkomst
In een huurovereenkomst zijn bijzondere bepalingen opgenomen. Dit is een deel van de huurovereenkomst naast de algemene bepalingen en kernbepalingen, zoals naam van partijen, datum van overdracht en huurprijs. Met het opnemen van bijzondere bepalingen kunnen er afspraken vastgelegd worden door de huurder en verhuurder, zodat beide partijen tijdens de huurperiode niet voor onverwachte afspraken komen te staan.
Een aantal bijzondere bepalingen zijn:
Verbod
Het verbod kan ervoor zorgen dat bijvoorbeeld roken of huisdieren verboden worden. Bij een overtreding van het verbod kunnen er boetes worden opgelegd. Echter is dit in de praktijk lastiger, want als verhuurder kunt u niet bepalen wat de huur in zijn of haar privé tijd doet. Daarbij is een verbod op roken of een huisdier in de woning niet afdwingbaar. Het opnemen van verbod regels kan wel aantonen wat u als verhuurder bijvoorbeeld liever niet heeft.
Indexeringsclausule
De indexeringsclausule legt de jaarlijkse huurverhoging vast. Deze bijzondere bepaling kan worden opgenomen bij een woning in de vrije sector. In de vrije sector wordt er geen maximale huurverhoging vastgelegd door de overheid. Dit geldt overigens wel bij woonruimtes in de sociale huurwoning sector.
Diplomatenclausule: ontruimingsbeding
Bij een diplomatenclausule gaat de verhuurder tijdelijk ergens anders verblijven. Wanneer de woningeigenaar zelf weer in de woning wil betreken, moet de huurder de woning verlaten als de bepaalde periode beëindigd is. Dit wordt ook wel ontruimingsbeding genoemd.
Bestemming van het gehuurde
Een verhuurder kan bij de bestemming van het gehuurde een bepaling leggen op het onder verhuren of in gebruik geven aan derden. Dit is verbod waarbij de verhuurder eventueel een boete kan leggen. Het toont aan dat de woonruimte enkel ter beschikking is voor de huurder.
Handig dat er de mogelijkheid is tot het invoeren van een bijzondere bepaling, maar er schuilen ook consequenties achter. Zo kan in een bijzondere bepaling een optiebeding opgenomen zijn over een eventuele aankoop door de huurder van het pand onder nader geformuleerde voorwaarde. Verder kan een bijzondere bepaling ook een breekoptie bevatten. Dit geeft vaak huurder de mogelijkheid om tussentijds het huurcontract te beëindigen. Daarom dient u vooraf de afspraken goed vast te leggen.
18. ROZ huurovereenkomst
ROZ staat voor de vereniging Raad voor Onroerende Zaken. Het platform is bedoeld voor professionele partijen in het vastgoed, zoals partijen die eigenaarsbelang vertegenwoordigen, vastgoed realiseren, vastgoed ontwikkelen, bemiddelen bij de verhuur of diensten leveren aan deze partijen. ROZ stelt modellen op, die geschreven zijn vanuit een professioneel optiek voor de verhuurder in samen spraak met de huurder. Door hun transparante werkwijze is het voor beide partijen gunstig om afspraken te maken. De mogelijkheid tot het open onderhandelen laat de verhuurder en huurder tot een huurovereenkomst naar wens te komen. Het doel van ROZ is kwalitatief goede afspraken maken.
20. Eenzijdige opzegging huurovereenkomst
Als er meerdere huurders op een huurcontract staan, dan kan het voorkomen dat één van de huurders het huurcontract wil beëindigen. De overeenkomst dient in dit geval aangepast te worden. Als je niet meer samen wilt huren door bijvoorbeeld, een echtscheiding dan moet onderling bepaald worden wie de huurovereenkomst voortzet. Een kantonrechter kan een uitkomst bieden wanneer de huurders hier niet uitkomen. Een medehuurder die geen echtgenoot of geregistreerd partner is van de huurder, kan zelf het medehuurderschap beëindigen. Er geldt een opzegtermijn van 1 maand voor de persoon die de woning verlaat. Ook dient de vetrekkende huurder schriftelijk aftstand te doen van de rechten en plichten van de woonruimte. Als dat rond is kan het contract worden aangepast naar een huurcontract voor de blijvende huurder.
21. Contract overname huurovereenkomst
In de wet is het mogelijk om een overeenkomst over te dragen aan een derde. Indeplaatsstelling houdt in dat de nieuwe eigenaar van een onderneming de plaats van de oude eigenaar, oftewel de huurder mag innemen in de huidige huurovereenkomst. Dit betekent dat de huurovereenkomst voort wordt gezet onder dezelfde rechten en plichten. De contract overnamen dient aangevraagd te worden door de voorgaande huurder. Er zijn twee verschillen soorten bedrijfspanden waarin onderscheid wordt gemaakt. Zo zijn er winkelpanden, hotels en horecapanden. Deze vallen onder middenstandsbedrijfsruimtes (290-bedrijfsruimte). Hiernaast zijn er panden, zoals kantoorruimtes, bedrijfshallen en showrooms. Dit soort panden vallen onder overige bedrijfsruimtes (230-bedrijfsruimte).
Bij 290-bedrijfsruimte geldt dat de huurder het recht van de indeplaatsstelling heeft. Dit is een dwingend recht. Huurders van 230-bedrijfsruimte daarentegen hebben dit recht niet. De verhuurder kan wel gevraagd worden om mee te werken aan de overdracht van de huurovereenkomst aan de nieuwe huurder, maar dit is niet verplicht mits dit is geregeld in de huurovereenkomst. Hierbij is sprake van contract overname. Alle contractpartijen moeten mee willen samenwerken om nieuwe afspraken vast te leggen voor het huurcontract.
Indeplaatsstelling is alleen mogelijk als het een bedrijfsovername betreft. Hierbij moet het bedrijf in het pand voortgezet worden. Een ander soort bedrijf is niet mogelijk. Ook moet de nieuwe eigenaar aan kunnen tonen dat de huurovereenkomst nageleefd kan worden. Tot slot heeft de oude eigenaar een zwaarwichtig belang bij het overdragen van de onderneming. Als er niet wordt voldaan een de bovenstaande voorwaarden, dan kan de verhuurder de indeplaatsstelling weigeren. De voorgaande huurder kan hiertegen bij de rechter een verzoek voor indeplaatsstelling indienen.