1. Wat doet de huurcommissie?
De Huurcommissie is een door de overheid ingestelde onpartijdige organisatie, die geschillen tussen huurder en verhuurder voorkomt, helpt oplossen of een officiële uitspraak doet. Huurcommissies zijn sinds 1917 actief in Nederland. Vanaf 2010 is er één Huurcommissie. De Huurcommissie doet uitspraken over onder andere zaken, zoals huurverhoging of verlaging, servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen, onderhoud en woningverbetering. Uiteraard zijn er nog vele andere onderwerpen waarover de Huurcommissie ingeschakeld kan worden, raadpleeg hiervoor hun website.
De Huurcommissie is voor huurder en verhuurder van sociale huurwoningen, zoals zelfstandige woningen, kamers (onzelfstandige woonruimte), woonwagens of standplaatsen. Ook zijn zij werkzaam voor huurders en verhuurders van woningen in de vrije sector, huurders met een tijdelijk huurcontract, huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Tot slot is de Huurcommissie ervoor gemeenten en rechtbanken.
3. Huurcommissie inschakelen
Zowel een huurder en verhuurder kunnen de Huurcommissie inschakelen bij onenigheid. De procedure bij de Huurcommissie bestaat uit de start van de procedure, onderzoek van de woning, behandeling van de zaak en de uitspraak.
De start van de procedure bestaat uit het opsturen van een formulier, per onderwerp is hiervoor een standaard template. Belangrijk is dat deze formulieren op tijd worden verstuurd. De Huurcommissie kan niks met te laat of te vroeg versturende formulieren. Ook hiervoor geldt dat er per onderwerp een ander termijn voor is opgelegd. Verder moeten bij de start van de procedure de juiste gegevens worden doorgevoerd. Denk daarbij aan het adres en naam. Nadat het formulier is verstuurd ontvangt de huurder of verhuurder een bevestiging. Beide partijen ontvangen een kopie van het ingediende verzoek.
Vaak wordt een bij een procedure een onderzoek in de woning gestart. De huurder dient thuis te zijn voor het onderzoek. Voor een verhuurder is dit niet verplicht. Een huurder mag daartegen over wel aangeven de verhuurder geliefd niet aanwezig te hebben.
Na een onderzoeksrapport kunt u twee mogelijkheden verwachten tijdens de behandeling van de zaak, namelijk een uitspraak. Deze wordt ook wel de kennelijke voorzittersuitspraak genoemd. Een andere mogelijkheid die u kunt verwachten is een uitnodiging voor een online zitting. De zaak wordt in een uitspraak schriftelijk behandeld. De uitspraak wordt met e-mail toegezonden. Als u het niet eens bent met de uitspraak dan kunt u de Huurcommissie opnieuw de zaak laten bekijken. Bij een uitnodig voor een online zitten kunnen er vragen worden gesteld naar aanleiding van het onderzoeksrapport. Hierop volgt de uitspraak. Niet eens met de uitspraak van de commissie? Dan kunt u in beroep bij de kantonrechter.
Een procedure bij de Huurcommissie duurt een aantal maanden. Het is belangrijk om direct de correcte gegevens en informatie door te sturen. Aan een procedure zitten kosten verbonden. Het komt soms voor dat u dat geld terug krijgt of een deel daarvan. Dit is afhankelijk van de rol van huurder of verhuurder. Als u gelijk krijg dan moet de ander betalen en krijgt u het geld terug. Als u geen gelijk heeft dan betaalt u zelf de kosten, ook als de andere partij de procedure is gestart. Bij deels gelijk krijgt u een gedeelte terug. Bij intrekking van de procedure kunt u binnen de termijn het volledige bedrag terug krijgen. Bij te laat of niet betalen stopt de procedure.
5. Huurcommissie puntentelling
Er zijn drie verschillende puntenstelsels, namelijk voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen en woonwagen en standplaatsen. Daarbij zijn woningen met een geliberaliseerde huurprijs, winkelwoningen waarvan het woongedeelte enkel toegankelijk is vanuit de winkel en vakantiehuizen en bedrijfsruimten uitgezonderd op het puntensysteem van de Huurcommissie.
Het aantal punten is afhankelijk van bijvoorbeeld:
- De oppervlakte van de woning
- De keuken, het toilet, de wastafel en de douche
- De energiezuinigheid
- De WOZ-waarde
Door het beantwoorden van vragen over de woonruimte kunt u met een optelsom van alle punten de maximale huurprijs bepalen die wettelijk is toegestaan. Om de huurprijscheck in te vullen dient u de oppervlakte van alle kamers in de woning te berekenen. Dit geldt ook voor de badkamer en keuken. Verder moet u de lengte van het aanrecht in de keuken en het aantal vierkante meters aan extra wandtegels in de keuken op meten. Tegels hoger dan 1,50 m en op andere muren worden gezien als extra tegelwerk. Ook is het aantal vierkante meter vloertegels in keuken en extra wandtegels in de badkamer benodigd voor de huurcheckprijs. In de badruimte zijn tegels tot een hoogte van 1,50 m verplicht, voor een douche geldt tot een hoogte van 1,80 m. Hogere tegels worden gezien als extra tegelwerk. Tot slot is er de oppervlakte van de gedeelde kamers en ruimte benodigd. Denk hierbij aan woonkamer, berging of een garage en tuin. Vervolgens zoekt u de WOZ-waarde op van uw woning. De WOZ-waarde is terug te vinden bij WOZwaardeloket.nl.
Bij de puntentelling van een woonwagen of standplaats telt de woonomgeving mee. Het aantal punten dat wordt geven aan de woonomgeving hangt af van de locatie waar de woonwagen staat. Voor het berekenen van de huurprijscheck bij een woonwagen of standplaats dient u eerst het pdf-formulier ‘puntentelling woonwagen/standplaats’ in te vullen. Vervolgens zoekt u de bijbehorende maximale kale huurprijs in de tabel voor woonwagen en standplaats die daarvoor zijn gegeven bij de Huurcommissie. Er kunnen overigens geen rechten aan ontleden worden. De Huurcommissie berekent een goede inschatting naar aanleiding van eigen onderzoek.
Tijdens de procedure stelt de Huurcommissie het aantal punten en de maximalen huurprijs van de woning vast naar aanleiding van eigen onderzoek. Het toepassen van het puntensysteem is terug te vinden in het beleidsboek voor zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte op de website van de Huurcommissie.
7. Huurverlaging aanvangshuurprijs
Bewoners die korte dan een halfjaar wonen in een huurwoning, op kamers, in een woonwagen of op een standplaats kunnen de Huurcommissie vragen om de hoogte van de huurprijs te beoordelen. Dit kan ook voor huurwoningen in de vrijesector. Het beoordelen moet gebeuren binnen een tijdsbestek van de eerste zes maanden van het huurcontract en wordt ook wel aanvangshuurprijs genoemd. Bij een tijdelijk contract van maximaal twee jaar geldt de tijd tot zes maanden na de afloop van het tijdelijk huurcontract. Overigens is dit niet van toepassing op alle tijdelijke huurcontracten. Ook voor huurverlaging op de aanvangshuurprijs geldt dat de huurder eerst een formulier dient te versturen naar de Huurcommissie met het verzoek. Vervolgens wordt de maximale huurprijs afgewogen tegen over de achterstallig onderhoud en de gebreken. Na de uitspraak dient de verhuurder de huurprijs te verlagen als blijkt uit onderzoek dat de huurprijs te hoog is. De uitspraken van de Huurcommissie zijn bindend. Tot slot moet de huurder zelf bij de verhuurder de te veel betaalde huur terug vragen. Het Jurdisch Loket kan de huurder helpen als de verhuurder hier niet mee akkoord gaat. Ook een huurder kan het niet eens zijn met de uitspraak. Binnen drie weken kan de huurder een verzoek indienen tot het verzet tegen de uitspraak van een voorzitten.
2. Wat is de organisatie van de Huurcommissie?
De Huurcommissie is georganiseerd uit het zelfstandige bestuursorgaan (zbo) Huurcommissie en de Dienst van de Huurcommissie. De Huurcommissie bestaat uit het bestuur, de zittingsvoorzitters en zittingsleden. De voorzitter en de plaatsvervangende voorzitter worden het bestuur genoemd. Deze functies geven leiding aan de Huurcommissie en de Dienst van de Huurcommissie. De rol voor het bestuur wordt elke zes jaar bepaald door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De Dienst van de Huurcommissies ondersteunt het zbo Huurcommissies bij de werkzaamheden. De zittingscommissies zorgt ervoor dat zaken worden behandeld over heel Nederland. De taak als zittingscommissie wordt wederom benoemd door de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties. Dit geldt voor een periode voor vier jaar met mogelijke verlening van twee keer een nieuwe periode van vier jaar. Tot slot is de Raad van Advies werkzaam bij de Huurcommissie. Deze tak van de organisatie adviseren het bestuur van de Huurcommissie over de manier waarop zij haar taken uitvoert en manier van werken. De Raad van Advies is werkzaam voor een tijdsperiode van vier jaar met mogelijkheid tot verlening van één nieuwe periode van vier jaar.
4. Huurcommissie huurprijscheck
In de huurovereenkomst staat hoeveel huur er betaald moeten worden door de huurder. Met de huurprijscheck kan een huurder controleren of er te veel huur betaald wordt. Als de huurprijs hoger is dan volgens de wettelijk normen, dan kan de huurder huurverlaging afdwingen. De huurprijscheck is een hulpmiddel ontwikkeld door de Huurcommissie in samenwerking met de Woonbond (de landelijke belangenvereniging van huurders) en Vastgoed Belang (vereniging van particuliere beleggers in vastgoed). De huurprijscheck wordt berekend met een puntentelling. Dit systeem wordt ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd. Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs van een woning, kamer, woonwagen of standplaats. Hoe meer punten, hoe hoger de huur. De puntentelling is te controleren op basis van de kale huur. Mocht uw woning all-in huur zijn dan kunt u als huurder aangeven de huur te willen laten splitsen. U kunt met een all-in huur namelijk niet controleren of de jaarlijkse huurverhoging klopt. Bij het splitsen van een all-in huur wordt de huur en bijkomende kosten voor servicekosten en nutsvoorzieningen apart bepaald. Als de verhuurder hier niet dient aan mee te werken dan kan de huurder eventueel de Huurcommissie raadplegen. De Huurprijscheck is niet te gebruiken bij huurwoningen in de vrije sector.
6. Bezwaar maken huur sociale huurwoning
Betaald u als huurder te veel huur voor de sociale huurwoning volgens de huurprijscheck? Dan mag de huurder om huurverlaging vragen bij de verhuurder. Als een verhuurder hier niet aan wil mee werken dan kunt u terecht bij de Huurcommissie. Allereerst moet de huurder kunnen aantonen dat de maximale huurprijs te hoog is aan de hand van de huurprijscheck. Vervolgens kan de huurder een brief schrijven gericht aan de verhuurder met een voorstel tot een huurverlaging. In deze brief staat de huidige kale huurprijs, de verantwoording van de puntentelling, de gewenste lagere kale huurprijs, hoeveel de huurprijs omlaag moet en de datum waarop de huurverlaging in moet gaan. Dit is pas mogelijk over twee maanden nadat de brief is verstuurd. De huurder moet daarom ook de brief minimaal twee maanden voor de huurverlaging versturen. Mocht de verhuurder naar aanleiding van de brief bezwaar hebben, dan heeft de huurder de mogelijheid om binnen 6 weken na datum voorstel huurverlaging, te verzoeken aan de Huurcommissie uitspraak te doen over de voorgestelde huurprijsverlaging met de focus op de redelijkheid ervan. De Huurcommissie wordt ingeschakeld met bewijzen van de puntentelling, de brief aan de verhuurder met een reactie van de verhuurder over het voorstel. De kosten van de Huurcommissie worden betaald door de huurder. Als de huurder in zijn recht staat dan krijgt de huurder na de uitspraak dit bedrag terug. Tijdens het behandelen van de zaak blijft de huidige huurprijs van kracht. Als uit de uitspraak blijkt dat de huurprijs omlaag moet dan kan de huurder het bedrag dat te veel is betaald terug eisen bij de verhuurder. De huurder kan stappen ondernemen bij het Juridisch Loket als de verhuurder de kosten niet terug betaald. Als de huurder het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie dat kan er gevraagd worden om opnieuw naar de zaak te laten kijken. Dit moet binnen drie weken na de verzenddatum van de uitspraak.
8. Bezwaar maken huur vrijesectorwoning
Voor woningen in de vrijesector geldt dat de verhuurder de huur jaarlijks mag verhogen. Sinds mei 2021 tot mei 2024 geldt hiervoor een maximum van inflatie + 1%. Voor 2022 is de huurverhoging maximaal 2,3% + 1% inflatie = 3,3%. Ook een huurder van een vrijesectorwoning kan terecht bij de huurcommissie. De huurder kan vragen om advies of bijvoorbeeld een nieuw contract laten beoordelen.
9. Huurcommissie kantonrechter
De kantonrechter neemt binnen een rechtspraak een bijzondere positie, want hij is binnen meerdere rechtsgebieden actief. Neemt zowel straf- als civiele zaken aan. De rechter behandeld zaken zoals overtredingen onder €25.000 (uit o.a. strafrect of arbeidszaken).
Civiel recht wordt ook wel privaatrecht of burgerlijk recht genoemd. Dit type recht heeft betrekking tot geschillen tussen burgers onderling, bedrijven onderlijk of burgers en bedrijven. Als het conflict niet op te lossen is kan er bij een rechter worden gevraagd om een oordeel door een civiele procedure te starten. Daarbij zijn ook bewind, curatele, mentorschap en het verwerpen of aanvaarden van een erfenis onderwerpen waar de kantonrechter over besluit.
De rechter behandelt binnen het civiel recht diverse soorten procedures: de dagvaardingprocedure, verzoekschriftprocedure en spoedprocedure oftewel kortgeding. Het is per zaak verschillend met welke procedure u te maken heeft. Zo vraagt een dagvaardingsprocedure een oordeel over een conflict. Bij een verzoekschriftprocedure vraagt u de rechter om iets te doen, zoals het ontbinden van een overeenkomst. De spoedprocedure zorgt voor snelle beslissingen door de kantonrechter. Een spoedprocedure is geen definitief oordeel, dus het niet mogelijk om overeenkomsten te ontbinden bij dit type procedure.
De kosten voor de rechtszaak bij een kantonrechter beginnen bij de kosten voor de behandeling van de zaak. Verder worden er kosten gerekend voor een advocaat, belastingadviseur en tolk als deze nodig is. Een advocaat is bij een procedure met een kantonrechter niet verplicht.
