De waarde van een bedrijfspand kan op verschillende manieren worden berekend. Er zijn altijd onzichtbare of lokale factoren die de waarde sterk kunnen beïnvloeden. Om toch de juiste waarde te benaderen dient u te kijken naar een aantal zaken:
- Recente ontwikkelingen in de transacties in de nabije omgeving of vergelijkbare bedrijfspanden
- De ontwikkeling van de WOZ-waarde
- De staat van onderhoud
- De populariteit van vergelijkbare bedrijfspanden en vooral hoe gewild deze zijn
- Of deze reeds verhuurd is of er sprake is van leegstand
- De oppervlakte van het bedrijfspand
- De potentie van het bedrijfspand. Denk aan het kunnen verhuren (in bijvoorbeeld meerdere units).
Er zijn natuurlijk veel meer factoren. Hierboven hebben we vooral de belangrijkste factoren benoemd. Houdt er rekening mee dat er dus nog veel meer factoren hebben op de waarde van uw bedrijfspand.
De waarde bepalen aan de hand van een fictief voorbeeld
Stel dat u een bedrijfspand heeft aan de rand van een grote stad. Dan kunt u als eerst de verkoopwaarde analyseren van nabijgelegen panden. Stel dat u een bedrijfspand heeft van 200m2, dan kunt u het beste kijken naar de prijsontwikkeling van bedrijfspanden tussen 180m2 en 220m2.
Stel:
- Pand A met 190m2, 2 maanden terug verkocht voor €500.000 (€2.631/m2)
- Pand B met 220m2, 6 weken terug verkocht voor €600.000 (€2.727/m2)
- Pand C met 200m2, 4 weken terug verkocht voor €550.000 (€2.750/m2)
In tegenstelling tot de andere panden heeft u een staat van onderhoud, waarbij herstelwerkzaamheden pakweg €50.000 kosten. Zonder die herstelwerkzaamheden zou u mogelijk uw bedrijfspand kunnen verkopen voor 200x 2.750=€550.000. Want de prijzen lijken in deze gemeente enkel te stijgen en dus ook gewild onder de kopers.
Kosten van herstel aftrekken
Het is in uw geval het beste om zelf de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Zonder dat te doen zal u de kosten ervan moeten aftrekken van de geïndiceerde waarde van €550.000 minus €50.000 = €500.000. Houdt er rekening mee dat als een koper kan kiezen tussen een pand waar nog herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden, dan zij toch voor het kant-en-klare bedrijfspand zullen kiezen.
Het bepalen van de waarde van uw bedrijfspand met huurder
Natuurlijk telt ook de restwaarde van het vastgoed mee. Ondanks dat de huuropbrengsten bepalen wat de actuele waarde is, is het ook fijn dat er sprake is van een goede restwaarde. Uiteindelijk gaat het erom wat een koper ervoor over heeft. Het probleem met verhuurde bedrijfspanden is dat een belegger of verhuurbedrijf niet snel meer zal betalen dan dat het oplevert. Dat is de reden waarom wij als vastgoedorganisatie adviseren om vooral naar de actuele opbrengsten te kijken. Beleggers willen nu eenmaal direct een rendement.
