Overdracht Woning In Verhuurde Staat
Lees hier over belangrijke aspecten bij een overdracht van een verhuurd huis. Er zijn natuurlijk nog veel meer aspecten van belang, maar hieronder een toelichting op een aantal belangrijke aspecten die zeker ook van belang zijn.
Overdrachtsbelasting
Bij een overdracht van een reeds verhuurde woning geldt altijd het tarief van 8% op de koopsom. Ongeacht of de woning nog verhuurd moet gaan worden of reeds is verhuurd, het tarief van 8% zal in beide gevallen gelden.
Schenking
Een overdracht kan plaatsvinden als een (verhuurd) huis wordt geschonken aan een ander, bijvoorbeeld uw kind of iemand anders. Bij elke schenking in Nederland dient er schenkingsbelasting te worden afgedragen. De schenking op (verhuurde) huizen wordt in principe altijd gewaardeerd conform de WOZ-waarde. Ook als de werkelijke waarde hoger ligt dan de WOZ-waarde, dan zal de laagste (WOZ) waarde gelden. Bij een leegstaande woning wordt rekening gehouden met de leegwaarderatio, maar hier is geen sprake van bij een reeds verhuurde woning. Hoe hoog de uiteindelijk schenkbelasting is hangt van veel factoren af en soms is er ook mogelijkheid voor (eenmalige) vrijstelling. U dient er in ieder geval wel rekening mee te houden.
Let er wel bij op dat als u een woning voor een lagere prijs verkoopt dan de echte waarde, er ook sprake is van een schenking. Dit kan uiteraard van belang zijn voor de koper om te weten.
Omgang met huurder
Een huurder zal waarschijnlijk al op de hoogte zijn van de overdracht. Indien dat nog niet het geval is, kunt u de huurder uiteraard het beste zo snel mogelijk op de hoogte stellen. In een zo vroeg mogelijk stadium inlichten van de overdracht kan veel stress en onzekerheid voorkomen. Sommige huurders zijn bang dat ze eruit worden gezet of dat het beleid drastisch wordt veranderd. In de meeste gevallen is deze angst overbodig.
Huur breekt geen koop, dus huurcontract blijft geldig
Huurders zullen niet uit huis kunnen worden gezet vanwege een verkoop of overdracht. Huur breekt geen koop. Het is altijd wel raadzaam te kijken naar de huurovereenkomst, maar ook zonder huurovereenkomst kan een huurder er niet zomaar uit gezet worden. Zeker als de huurder er al een jaar of 2 in zit of langer, heeft de huurder alle rechten om huurbescherming te genieten.
Huurindexatie
Het jaarlijks indexeren van de hoogte van de huur is een belang aspect bij een de overname van een huis in verhuurde staat, omdat dit de potentiële opbrengsten voor de nieuwe verhuurder verhoogd. Het komt in de praktijk veel voor dat verhuurders nooit een jaarlijkse verhoging hebben doorgevoerd, wat nieuwe verhuurders vaak wel doen. Het is echter onder bepaalde voorwaarden toegestaan om maximaal voor 5 jaar, met terugwerkende kracht te indexeren. Dit kan echter enkel onder de voorwaarden dat de verhuurder de huur altijd gefactureerd heeft zonder dat daarbij de indexatie wordt benoemd. Er zijn uiteraard meerdere voorwaarden en aspecten aan de huurindexatie, maar dit is het belangrijkste aspect van huurindexatie waar u rekening mee moet houden.
Afsluiten contracten voor bijvoorbeeld energie
Indien de verhuurder verantwoordelijk is, conform de huurovereenkomst, voor lopende contracten zoals energie. In dat geval dient de nieuwe verhuurder er rekening mee te houden dat de energiecontracten ook weer vernieuwd zouden moeten worden. Het hangt natuurlijk wel van de bepalingen af in de huurovereenkomst, omdat in sommige gevallen het anders is geregeld.
Vermogensbelasting
Bij de intentie om blijvend te verhuren van een woning, dan valt dit belastingtechnisch onder ‘beleggen en sparen’, waardoor de belasting afgedragen wordt op basis van ‘box 3’. Er zijn meerdere vormen van belasting. Bijvoorbeeld als het verhuurde vastgoed eigendom is van een bedrijf. Voor het afdragen van belasting door een BV gelden bijvoorbeeld andere regelingen. Of het verhuurde huis eigendom is van een particulier of van een bedrijf, zoals een BV, is iets om zeker rekening mee te houden.