Leegstandswet
1. Bent u in het bezit van een tweede woning, die u maar niet kunt verhuren? Wanneer uw ‘tweede’ woning voor een periode langer dan 6 maanden te koop staat, kunt u bij de gemeente een vergunning aanvragen, om de woning te kunnen verhuren op grond van de leegstandswet. Dit kan u verschillende voordelen bieden. Echter komen hier ook veel zaken bij kijken en zitten er een aantal voorwaarden aan vast.
Wanneer u in het bezit bent van een woning die u maar niet verkocht krijgt, of die gerenoveerd of gesloopt moet worden, maar dit nog een tijd gaat duren, kunt u er ook voor kiezen om uw pand te verkopen aan onze organisatie. Huis verkopen met huurder erin is namelijk de landelijke vastgoedorganisatie die zonder problemen woningen koopt, ook in verhuurde staat. Wij kopen woningen aan, om zo onze huidige vastgoedportefeuille te kunnen blijven vergroten. Bij verkoop aan ons komt u niet voor onzekerheden te staan, en bespaart u de kosten die u anders kwijt zal zijn aan het aanvragen van een vergunning bij de gemeente voor het kunnen verhuren op grond van de leegstandswet. Meld u vandaag nog aan en wij nemen al binnen 8 uur contact met u op!
2. Wat is leegstandswet?
De leegstandswet is in het leven gebracht om niet-wenselijke leegstand van panden zoals woningen of bedrijfsgebouwen te voorkomen. Door de leegstandswet kunnen leegstaande panden die eigenlijk zijn bestemd voor de sloop, die een grondige renovatie nodig hebben of verkocht dienen te worden, voor een bepaalde termijn te verhuren. Dit kan een termijn zijn van minimaal 6 maanden tot maximaal 5 jaar. Na deze termijn dient de huidige bewoner of gebruiker het pand te verlaten. Een bewoner of gebruiker heeft een beperkt recht op huurbescherming.
2.1 Waarom leegstandswet?
Het verhuren van een woning door middel van de leegstandswet geeft u als eigenaar van de woning en potentiële verhuurder veel voordelen. Zo is er sprake van een tijdelijk verhuur, waardoor u dus niet voor een lange periode vast zit aan een huurder. Huurders die huren op grond van de leegstandswet hebben in een kleine mate recht op huurbescherming. Dit betekent dat wanneer u uw woning voor de maximale termijn van 5 jaar kunt verkopen, renoveren of slopen, de huurder zonder problemen op straat kan zetten, omdat een huurder hier altijd op voorbereid moet zijn aangezien deze een geringe mate aan huurbescherming geniet. Dit mag echter pas na een periode van 6 maanden, is de eerste 6 maanden is de huurder namelijk volledig beschermt.
Wanneer de vergunning van de leegstandswet verlengd wordt, is het ook mogelijk om de huurovereenkomst met de huurder meerdere malen te verlengen. Dit leidt echter niet tot het ontstaan van een normale overeenkomst met dus volledige huurbescherming.
2.2 Leegstandswet gevolgen
Aan het verhuren van uw leegstaand pand of woning door middel van een leegstandswet, zitten een aantal fiscale gevolgen. Zo bevindt de woning zich in box 3, doordat er geen recht meer bestaat op de hypotheekrenteaftrek. Er moet dus vermogensrendementsheffing over het pand betaald worden. Bij het stoppen van verhuur door middel van de leegstandswet bevindt de woning zich weer in box 1. Een voorwaarde hierbij is dat de woning wel leeg te koop staat. Dit mag maximaal voor een periode van 3 jaar na het kalenderjaar dat de woning verlaten is, gedaan worden. Bij een leegstaande woning bestaat er een mogelijkheid om voor een tijdelijke periode de woning, die te koop staat, onder te brengen in box 1. Dit mag ook gedaan worden binnen een termijn van maximaal 3 jaar na het verlaten van de woning. Teven wordt er bij het gebruik maken van de leegstandswet geen inkomstenbelasting over de huur heen betaald.
2.3 Voorwaarden leegstandswet
Voordat u uw leegstaande woning kunt verhuren op grond van de leegstandswet, dient u als eerste een vergunning aan te vragen bij de gemeente. De vergunning krijgt u pas wanneer u voldoet aan een bepaald aantal voorwaarden. Een van deze voorwaarden is dat het pand te koop moet staan en dat er niemand ingeschreven mag staan op het adres van het pand (tenzij datum van verhuizing vermeld staat).
Om gebruik te kunnen maken van de leegstandswet is ook toestemming nodig van de hypotheekverstrekker en van de verzeker. Een uiteindelijke vergunning wordt gegeven voor een maximale periode van 5 jaar. Hoeveel een vergunning kost, licht aan de gemeente waarin de woning zich bevindt. Dit kan een bedrag zijn tussen de nul en een paar honderd euro.
Andere eisen die worden gesteld aan verhuur op grond van de leegstandswet zijn dat u zelf in de woning moet hebben gewoond, in de 12 maanden voordat u het gaat verhuren. Ook mag het pand in de voorgaande 10 jaar maximaal 3 keer verhuurd zijn.
4. Leegstandswet kosten
Voordat u uw leegstaande woning kan verhuren op grond van de leegstandswet, heeft u een vergunning nodig. Deze vergunning wordt gegeven door de gemeente waarin het pand zich bevindt. Aan het verkrijgen van deze vergunning zitten kosten verbonden. De hoogte van deze kosten verschilt per gemeente. Tevens worden altijd kosten in rekening gebracht voor het behandelen van de aanvraag voor de vergunning en de leges. Deze betaalt u altijd, ook wanneer geen vergunning verkregen wordt.
4.1 Huurtoeslag leegstandswet
Wanneer een woning gehuurd wordt op grond van de leegstandswet, wordt er net zoals bij regulier verhuur, gewoon een maandelijkse huurprijs betaald. Om deze reden is het dus ook in deze situatie mogelijk om als huurder gewoon huurtoeslag aan te vragen. Hierbij dient natuurlijk wel aan een aantal voorwaarden voldaan te worden. Zo dient u een eigen woning/slaapkamer te hebben en een eigen keuken met aanrecht. Tevens dient u uw eigen voordeur te hebben die van binnen en van buiten op slot gedaan kan worden. Er dient dus sprake te zijn van een zelfstandige woning.
4.2 Leegstandswet en belasting
Belastingen en heffingen zijn bij verhuur op grond van de leegstandswet in de meeste gevallen voor rekening van de huidige huurder. De woning wordt in deze situatie verplaatst van box 1 naar box 3. In box 3 wordt het bedrag met een percentage van 1,2 aan vermogensrendementheffing belast. Het vallen van de woning in box 3 betekent dat er geen sprake meer is van eigenwoningforfait, maar dat u als verhuurder ook geen recht meer heeft op hypotheekrenteaftrek. Wanneer de woning weer leeg komt te staan valt deze echter wel weer in box 3.
Gemeentelijke heffingen en belastingen worden bij verhuur op grond van de leegstandswet wel voor rekening van de huurder genomen.
4.3 Verhuren onder leegstandswet en hypotheekrenteaftrek
Wanneer een eigen woning verhuurd wordt op grond van de leegstandswet betekent dit dus dat de woning niet meer valt in box 1 maar verplaatst wordt naar box 3. Wanneer een pand zich in box 3 bevindt betekent dit dat er geen eigenwoningforfait meer betaalt dient te worden. Dit betekent echter ook dat u als verhuurder dus geen recht meer heeft op hypotheekrenteaftrek. Wanneer de huurperiode voorbij is en de woning weer leegstaat, wordt de woning weer verplaatst naar box 1. Dit betekent dus dat er wel weer eigenwoningforfait betaalt dient te worden, en u dus ook weer recht heeft op hypotheekrenteaftrek.
4.4 Verschil antikraak en leegstandswet
Het verschil tussen huren op basis van antikraak en huren op basis van de leegstandswet, is dat bij anti-kraak er sprake is van bruikleen. Dit betekent dat een woning tijdelijk ‘uitgeleend’ wordt. Er wordt in deze situatie ook geen huurovereenkomst getekend, maar een bruikleenovereenkomst. De verhuurder heeft in deze situatie een opzegtermijn van 2 tot 4 weken. De periode waarin een anti-kraak woning in gebruik genomen kan worden verschild ook met dat van een woning die verhuurd wordt op grond van de leegstandswet. Zo is een bruikleenovereenkomst vaak maar voor een korte periode, omdat er sprake is van een pand dat gesloopt of gerenoveerd gaat worden. Bij een anti-kraak woning is de huurder wel verzekerd van goedkoop wonen met dus lage vaste lasten.
4.4.1 Hoelang mag een woning leeg staan?
Een woning mag voor een maximale periode van 6 maanden leegstaan. Nadat deze termijn verstreken is, dient u de leegstaande woning bij de gemeente te melden. Wanneer u dit namelijk niet doet, riskeert u een boete. Het minimale bedrag van deze boete is 2500 euro, het maximale bedrag is 7500 euro. Nadat uw woning is aangemeld wordt er contact met u opgenomen binnen 3 maanden. Tijdens dit contactmoment wordt er door de gemeente gekeken of het pand geschikt is voor bewoning. U dient de reden te geven voor het leegstaan van de woning en waarom leegstand niet tegengegaan kan worden. De gemeente zal ervoor zorgen dat de leegstand zo snel mogelijk wordt opgeheven. Dit zal de gemeente in de meeste gevallen doen door middel van de leegstandswet. U als verhuurder dient er dan voor te zorgen dat er een geschikte bewoner gevonden wordt voor de woning. Wanneer na 12 maanden nog steeds geen geschikte bewoner is gevonden, wordt er iemand aangewezen door de gemeente.
Welke voordelen bieden wij u?
Wij zijn door het hele land actief in de aan- en verkoop van panden
Wij zorgen voor een directe en zorgeloze verkoop
Wanneer gewenst al binnen één week terecht bij de notaris
Bespaar duizenden euro’s doordat wij geen extra kosten in rekening brengen
U kunt bij ons terecht met panden in alle soorten en staten
4. Leegstandswet kosten
4.1 Huurtoeslag leegstandswet
4.2 Leegstandswet en belasting
4.3 Verhuren onder leegstandswet en hypotheekrenteaftrek
4.4 Verschil antikraak en leegstandswet
4.4.1 Hoelang mag een woning leeg staan?
5. Verhuren volgens de leegstandswet
5.1 Hoe lang verhuren onder leegstandswet?
5.2 Tijdelijke verhuur leegstandswet
5.2.1 Vergunning tijdelijke verhuur leegstandswet
5.2.2 Vergunning leegstandswet na 5 jaar
5.3 Maximale huurprijs leegstandswet
6. Leegstandswet opzeggen verhuurder
6.1 Leegstandswet opzegtermijn
6.2 Leegstandswet tussentijds opzeggen
3. Huurovereenkomst leegstandswet
Bij het verhuren van een woning op grond van de leegstandswet, gaat het om een tijdelijk verhuur. Bij een reguliere overeenkomst voor een tijdelijke verhuur, kan een pand slechts voor maximaal 2 jaar verhuurd worden. Bij verhuur door middel van de leegstandswet ligt dit echter anders. Een huurcontract op grond van de leegstandwet kan namelijk wanneer na de termijn van 5 jaar een nieuwe vergunning verkregen wordt, opnieuw verhuurd worden. Het lopende huurcontract kan dan eventueel ook worden verlengd. Dit betekent echter niet dat een huurder, zoals bij een reguliere huurovereenkomst wel geldt, recht heeft op volledige huurbescherming.
3.1 Contract op basis van leegstandswet
Een tijdelijk contract op basis van de leegstandswet zit anders in elkaar als een reguliere huurovereenkomst. De leegstandswet wordt gezien als een oplossing die tegengaat dat woningen voor een langere tijd leeg komen te staan en dus achterstallig onderhouden gaan worden. Een huurovereenkomst op basis van de leegstandswet wordt voor een periode van minimaal 6 maanden gesloten. In deze eerst zes maanden kan de huurder niet uit de woning gezet worden. Na deze zes maanden geniet de huurder niet meer van volledige huurbescherming en kan deze dus wanneer de verhuurder dit uitkomt uit de woning gezet worden. Een contract kan voor een maximale termijn van 5 jaar gesloten worden. Na deze 5 jaar moet eerst opnieuw een vergunning aangevraagd worden om weer maximaal 5 jaar te kunnen verhuren.
3.2 Huurbescherming leegstandswet
Wanneer een huurder een vergunning heeft gekregen om de woning te verhuren op grond van de leegstandswet, kan dit gedaan worden zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Om deze reden is het verhuren op grond van de leegstandswet ook niet altijd mogelijk en maar voor een bepaalde periode. Normaliter mag namelijk niet afgeweken worden van zaken die ten nadele zijn van de huurder. Dit kan gaan over regels met betrekking tot opzegging van de huurovereenkomst en de opzeggingsgronden die hierbij komen kijken. Alleen in de eerst 6 maanden is een huurder beschermt tegen het uitzetten.
3.3 Leegstandswet rechten huurder
Bij het verhuren van een woning op grond van de leegstandswet heeft de huurder minder rechten als bij een reguliere verhuur. Er geldt nog steeds dat een verhuurder niet zomaar mag binnenlopen in de woning en dus niet de rust van de verhuurder mag verstoren. Als het aan komt op huurbescherming heeft de huurder zoals hierboven besproken minder recht. De huurder heeft er wel recht op een opzegtermijn van de huurovereenkomst, zodat deze niet abrupt op straat komt te staan en dus tijd heeft om te zoeken naar een nieuwe woonruimte.
5. Hoe lang verhuren onder leegstandswet?
De maximale duur voor het verhuren van een woning onder de leegstandswet is 5 jaar. Na 5 jaar kan wanneer een nieuwe vergunning verkregen worden, deze periode verlengd worden met nog 5 jaar. In deze opvolgende 5 jaar heeft de huurder echter nog steeds geen recht op huurbescherming en kan deze nog steeds uit de woning gezet worden wanneer het voor de verhuurder bijvoorbeeld mogelijk is de woning te verkopen, renoveren of slopen. De minimale verhuur periode is 6 maanden, in deze periode mag de huurovereenkomst ook niet opgezegd worden en de huurder dus niet op straat gezet worden.
5.1 Tijdelijke verhuur leegstandswet
Wanneer een pand of woning verhuurd wordt op grond van de leegstandswet is er altijd sprake van tijdelijke verhuur. Er is in het geval van de leegstandswet echter niet sprake van een maximale verhuur periode van 2 jaar zoals bij reguliere verhuur. Bij verhuur op basis van de leegstandswet is dit namelijk maximaal 5 jaar en bij het verkrijgen van een nieuwe vergunning maximaal 10.
5.1.1 Vergunning tijdelijke verhuur leegstandswet
Om uw leegstaande woning te kunnen verhuren op grond van de leegstandswet, is een vergunning nodig. Deze vergunning dient aangevraagd te worden bij de gemeente waarin de woning zich bevindt. Voordat deze vergunning gegeven wordt, dient u echter aan een aantal voorwaarden te voldoen. Zo moet de woning waarvoor een vergunning gevraag wordt leegstaan en mag er ook niemand meer op het adres van het pand ingeschreven staan. Ten tweede is het van belang dat aangegeven kan worden dat de te verhuren woning goed bewoond zal worden. Tevens dient wanneer er sprake is van een pand dat gerenoveerd dient te worden, deze renovatie ook binnen een redelijke termijn zal gaan plaatsvinden. Tot slot is een vereiste dat de eigenaar van de woning waarvoor een vergunning aangevraagd is, niet in het bezit is van nog een andere woning die verhuurd wordt op grond van de leegstandswet.
5.1.2 Vergunning leegstandswet na 5 jaar
Zoals eerder besproken is de maximale verhuur termijn voor een woning die wordt verhuurd op basis van de leegstandswet 5 jaar. Na deze 5 jaar is het echter mogelijk om opnieuw een vergunning aan te vragen bij de gemeente, voor dezelfde woonruimte. In beginsel krijgt u dan een vergunning voor 2 jaar. Deze vergunning kan echter verlengd worden met een jaar wanneer dit door de eigenaar gewenst wordt. Bij verlenging van de vergunning betekent dit ook automatisch dat de lopende huurovereenkomst verlengd wordt. Het uiteindelijke maximale aantal jaren waarin de woning kan blijven verlengd worden hangt af van het soort woonruimte.
5.2 Maximale huurprijs leegstandswet
Wanneer u gaat verhuren op basis van de leegstandswet wordt de huurprijs bepaald aan de hand van het puntensysteem, net als bij een reguliere huurovereenkomst. Dit geldt echter alleen wanneer er sprake is van een woning die of gesloopt wordt, of gerenoveerd wordt. Staat de woning te koop, dan mag u zelf bepalen hoe hoog u de huurprijs maakt.
Wanneer gebruik gemaakt dient te worden van het puntenstelsel, gaat dit als volgt: aan de hand van het puntenstelsel wordt een aantal punten aan de woning gegeven, die de maximale huurprijs uiteindelijk bepalen. De hoogte van de punten hangen af van een aantal onderdelen zoals de oppervlakte van de kamers; de badkamer, keuken en het toilet; en de WOZ-waarde van de woning.
6. Leegstandswet opzeggen verhuurder
Als verhuurder van een woning die verhuurd wordt op grond van de leegstandswet, dient u uw woning voor minimaal 6 maanden te verhuren en maximaal 5 jaar. Dit betekent dat in de eerste 6 maanden de overeenkomst niet mag worden ontbonden, in deze periode is de huurder dus beschermd. In de periode die volgt, mag de verhuurder de overeenkomst ontbinden wanneer hem dit uitkomt. Dit kan zijn omdat de woning bijvoorbeeld gerenoveerd, gesloopt of verkocht kan worden. Echter zit er wel een opzegtermijn aan voor de verhuurder, zodat de huurder niet abrupt op straat gezet wordt. Zo geeft de verhuurder de huurder voldoende tijd om een nieuwe woonruimte te vinden.
6.1 Leegstandswet opzegtermijn
Voor de opzegtermijn van een verhuurde woning op grond van de leegstandswet, geldt een minimale opzegtermijn van 3 maanden. De overeenkomst dient minimaal zes maanden te duren. Wanneer deze woning te koop staat, geldt dat de verhuurder de overeenkomst 3 maanden van tevoren moet ontbinden. De huurder krijgt dus 3 maanden de tijd om een nieuwe woonruimte te vinden en te verhuizen. Wanneer een huurder de overeenkomst wil opzeggen, geldt een termijn van 1 maand.
6.2 Leegstandswet tussentijds opzeggen
Bij het verhuren van een woning op grond van de leegstandswet, heeft een huurder in geringe mate recht op huurbescherming. Over het algemeen wordt de huurder eigenlijk alleen maar in de eerste 6 maanden beschermd, doordat er een minimale huurtermijn is van 6 maanden. Na deze periode kan de huur wel ontbonden worden, zonder dat de huurder zich kan roepen op de huurbescherming. Dit biedt een verhuurder veel flexibiliteit. Wanneer de verhuurder de woning wil slopen, renoveren of verkopen kan de overeenkomst ontbonden worden. Hiervoor geldt een opzegtermijn van 3 maanden. Een vergunning voor verhuur op grond van leegstandswet, beschermt in feite dus de verhuurder, tegen huurders die de woning niet willen verlaten bij het ontbinden van het contract.
Wanneer echter een duidelijke periode in het contract beschreven staat, kan een huurder zich wel beroepen op de huurbescherming. Dit kan wanneer de verhuurder de overeenkomst, voor de datum die opgenomen staat in de overeenkomst, wil ontbinden.
