1. Wet huurbescherming
Elke huurder in Nederland heeft recht op huurbescherming. Huurbescherming zorgt ervoor dat een verhuurder de huurder niet zomaar op straat kan zeggen. Een rechter dient hiervoor toestemming te geven. Een verhuurder mag bij huurbescherming alleen schriftelijk met een wettelijke geldige reden opzeggen. Een rechter bepaald de ernst van de reden. Het is voor een verhuurder dus niet mogelijk om zomaar een huurovereenkomst op te zeggen. Een huurder mag overigens wel akkoord gaan met een voorstel voor het beëindigen van het contract. Ook wanneer er sprake is van een ongeldige reden.
De huurbescherming is bedoeld voor huurders van zelfstandige en onzelfstandige woningen. Dit kan een woning zijn in de sociale huur, maar ook vrije sector zijn. Het recht dient voor het huren van een huis, appartement kamer, woonwagen op vaste plek of standplaats voor een woonwagen huurt (niet op een vakantiepark). Ook hebben zowel de medehuurders en bewoners, als de onderhuurders recht op huurbescherming.
3. Huurbescherming zonder contract
Indien er geen huurders- en verhuurdersafspraken op papier staan dan zijn mondelingen afspraken ook geldig, maar hierbij is het moeilijker om het recht te bewijzen als dat nodig is. Wanneer een huurder kan aantonen dat er maandelijks huur wordt betaald, zal het snel aannemelijk geacht worden dat er een huurovereenkomst is. Het is verstandig in een situatie zonder contract om de huur digitaal over te maken, anders is het nog mogelijk om een kwitantie aan te vragen. Het is van belang om afspraken schriftelijk vast te stellen om ongewenste en moeilijke situaties te vermijden en verzekerd te zijn van huurbescherming.
De huurbescherming zorgt er wel voor dat de verhuurder de huur alleen maar schriftelijk kan opzeggen met een geldige reden, zoals wanprestatie, dringend eigen gebruik of een geldend bestemmingsplan.
5. Huurbescherming tijdelijk contract
Huurders van woning met een tijdelijk contract van minimaal 6 maanden en een huurtermijn van niet langer dan 2 jaar, zoals een eengezinswoning en appartement of niet langer dan 5 jaar voor een kamer, hebben minder recht op huurbescherming. Een verhuurder mag niet tussentijds een tijdelijke huur opzeggen, behalve als er een diplomatenclausule is ingebouwd in het huurcontract. Een huurder daarentegen mag wel een huurovereenkomst tussentijds opzeggen. De opzegtermijn hiervoor is maximaal 1 maand. De huur stopt na de afgesproken periode, evenals de huurbescherming. Een verhuurder moet de huurder ruim van tevoren schriftelijk op de hoogte stellen van de afloop van het huurcontact. Dit is minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voor de einddatum, afhankelijk van de betalingstermijn. Als een verhuurder dit niet op tijd aan geeft dan verandert het tijdelijke contact automatisch in een contract voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat de huurder weer recht heeft op huurbescherming.
Andere tijdelijke contracten die over beperkte huurbescherming beschikken zijn:
- Tijdelijke contract onder de leegstandswet
- Huurcontract voor bepaalde tijd (tussenhuur)
- Shortstayovereenkomst
- Huurcontact ‘naar aard van korte duur’
- Jongerencontract
- Campuscontract
- Kamers bij verhuurder in huis
- Bruikleen of antikraak
- Tijdelijke contact zelfstandige woning
- Tijdelijke contact kamers
- Tijdelijk contact grote gezinnen
7. Huurbescherming bij sloop
Een verhuurder mag de huur eenzijdig opzeggen voor een ingrijpende renovatie, zoals een sloop. Een verhuurder zegt de huur op onder de wettelijke geldige reden ‘dringend voor eigen gebruik’. Dit valt op grond van artikel 7:274, lid 1 in het Burgerlijk Wetboek. Als huurder kan je weigeren akkoord te gaan met het voorstel en naar de rechter stappen. De rechter beoordeeld de belangen van de huurder, verhuurder en onderhuurders. Deze belangen worden tegenover elkaar afgewogen. Een verhuurder moet onderbouwen waarom de woning dringend nodig is voor sloop en eventueel een huisvestingsvergunning aantonen.
Gaat de huurder akkoord met de sloop dan heeft de huurder recht op een andere passende woonruimte en ondersteuning voor het vinden van een nieuwe woning. De herhuisvesting in een vergelijkbare woning moeten worden aangetoond door de verhuurder bij de rechter. Er wordt gekeken bij een passende woonruimte naar de factoren, zoals financiële positie, gezinsgrootte, huidige woonruimte en omstandigheden. De rechter kan ook een bedrag vaststellen voor de huurder. Deze tegemoetkoming wordt betaald door de verhuurder voor bijvoorbeeld een verhuizing of de inrichting. Deze rechten heeft elke huurder van een wooncorporatie of commerciële verhuurder. Een wooncorporatie is verplicht voor sloopprojecten een Sociaal statuur of Sociaal plan te hanteren. Daarin kunnen meer rechten in worden opgenomen dan hierboven. Een opzegging kan eventueel nog binnen een bepaald termijn worden ingetrokken door de verhuurder.
9. Huurbescherming na overleiden
Huurt u een woning en is uw verhuurder overleden? De huurovereenkomst mag om deze reden niet beëindigd worden. De huurder heeft in dit geval recht op huurbescherming. Volgens artikel 7.229 in het Burgerlijk Wetboek geldt dat de overeenkomst met de rechten en plichten worden overgenomen door de erfgenamen van de verhuurder. De erfgenamen zijn hierdoor nieuwe verhuurders.
Indien een huurder overlijdt dan wordt de medehuurder vanzelf hoofdhuurder. Dit geldt ook voor achterblijvende echtgenoten en andere samenlevingsrelaties. De erfgenamen mogen de gedurende 6 maanden na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van 1 maand. Als er andere mensen hebben samengewoond met de huurder, maar niet medehuurders zijn, dan kan er binnen 6 maanden na het overlijden bij de rechter een verzoek worden aangevraagd om als huurder van de woning aan gewezen te worden.
11. Huurbescherming bij echtscheiding en einde samenwoning
Als een relatie wordt beëindigd moet er besloten worden wie in de gehuurde woning blijft worden. Als de partners hier niet uit over komen dan wordt er de rechter gevraagd te beslissen. Wanneer een huurcontract op één naam staat is de echtgenoot of geregistreerd partner een medehuurder. De niet genoemde partner kan in dit geval in de woning blijven als de verhuurder hiervan op de hoogte is gesteld. Een samenwonende partner die later pas in de woning is ingetrokken en al door de verhuurder als medehuurder is aangewezen mag ook in de woning blijven wonen bij het einde van een samenwoning. De medeverhuurder wordt automatisch hoofdhuurder. Het is belangrijk om deze dingen te regelen, want een samenwonende partner die niets heeft geregeld heeft geen recht op de woning.
Een samenhuur kan alleen samen worden opgezegd. Een verhuurder kan akkoord gaan met een gezamenlijk verzoek tot een van de twee als alleen-huurder. Als een verhuurder dit verzoek weigert mag er een kantonrechter betrokken worden. De rechter weegt in dit geval de belangen van beide partijen af.
13. Huurbescherming huurverhoging
Een verhuurder mag jaarlijks de huur verhogen van een sociale huurwoning. De Rijksoverheid bepaalt met hoeveel procent dat is. Voor woningen in de vrije sector is een maximale huurverhoging vastgesteld.
Voor een woning in de vrije sector geldt een maximale huurverhoging van 3,3%. Dit percentage is voor de aankomende 3 jaar van kracht tot 1 mei 2024. De verhoging moet wel besproken zijn met de huurder en opgenomen staan in de huurovereenkomst. Als het maximale overstreden wordt of de huurder het niet eens is met de huurverhoging, dan kan de huurder stappen naar de huurcommissie. De huurcommissie geeft deskundig advies, bemiddelt en beslecht conflicten tussen huurders en verhuurders. Het is niet toegestaan om meer huurverhoging te vragen dan het maximum. Ook mag er geen nieuw huurcontract aangeboden worden met een hogere kale huur. Verder is het niet toegestaan om de huur op te zeggen als de huurder niet instemt met een hogere huur.
Bij zelfstandige sociale huurwoningen mag de maandhuur maximaal verhoogd worden zolang de maximale huurprijsgrens niet overstreden wordt. De maximale huurprijsgrens wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Ook wel het puntensysteem genoemd. Voor de maandhuur die niet afhankelijk is van het inkomen geldt de maximale verhoging van 2,3% voor huren vanaf €300,-. Is de kale huurprijs onder de €300,- dan mag de huurprijs met €25,- per maand worden verhoogd. Mensen met een hoger (midden) inkomen mogen met maximaal €50,- of €100,- omhoog. Voor maximale huurverhoging die wel afhankelijk is van inkomen geldt de volgende tabel bij aantal personen per huishouden. Dit is omdat meerpersoonshuishoudens hogere vaste lasten en kosten voor levensonderhoud hebben dan eenpersoonshuishoudens. Er wordt hierbij gekeken naar het gezamenlijk inkomen van 2 jaar terug.
De verhuurder mag maar 1 keer in de 12 maanden de huur verhogen. Vaak valt de huurverhoging op 1 juli. Een uitzondering bij de vrijesector is dat verbeterde woningen zijn uitgesloten van de regel en los staat van de jaarlijkse huurverhoging. Voor sociale huurwoningen zijn er 3 uitzonderingen. Allereerst kan de verhuurder vaker verhogen als de huurder in het eerste jaar van de huur zit. Ook mag de huur verhoogd worden als er meer dan 12 maanden tussen de vorige huurverhoging zat. Tot slot kan ook een verhuurder van een sociale huurwoning die de woning heeft verbeterd de huur verhogen.
De huurverhoging moet minimaal 2 maanden van tevoren bekend gemaakt worden via een aangetekende brief. In de brief staat de oude en nieuwe huurprijs, de hoogte van de huurverhoging, een inkomen indicatie, de dag waarop de huurverhoging ingaat en de mogelijkheid tot bezwaar.
15. Opzeggingsgronden huurbescherming
Een huurder heeft recht op huurbescherming, tenzij er sprake is van een wettelijke opzeggronden. Bij een wettelijke opzeggronden moet de verhuurder de gronden vermelden die tot de opzeggingen zijn hebben geleid. Binnen 6 weken moet de huurder aan de verhuurder toestemming geven het beëindigen van de overeenkomst. Als de huurder binnen 6 weken niet akkoord gaat met het voorstel, dan blijft de huurovereenkomst van kracht. De volgende stap die een verhuurder kan ondernemen is de opzegging vorderen bij de rechter.
Er zijn 6 gevallen waarbij de rechter toewijst tot het verzoek van het beëindigen van de huurovereenkomst:
- Geen goede huurder
De huurder komt zijn verplichtingen niet na. Dit kunnen scenario’s zijn, zoals huurachterstand, overlast, niet op een behoorlijke manier de woning bewonen.
- Tijdelijk contract
Een tijdelijk contract zorgt voor een beperkte mate aan huurbescherming. De verhuurder mag de tijdelijke huur niet tussentijds opzeggen. Voor de huurperiode eindigt, dient de verhuurder tijdig de huurder op de hoogte te stellen van het beëindigen van het contract. Doet de verhuurder dit niet dan wordt het tijdelijke contract een contract voor onbepaalde tijd. Bij onbepaalde tijd is er sprake van huurbescherming.
- Dringend nodig voor eigen gebruik
De verhuurder heeft in dit geval zelf de woning dringend nodig voor bijvoorbeeld, een rennovatie, sloop of wilt er zelf in gaan wonen. Gaat de huurder hier niet mee akkoord? Dan kan een verhuurder naar de rechter stappen. De noodzaak moet dan bewezen worden.
- Campuscontract
Dit type contract geeft aan dat de huurder binnen een bepaalde periode blijft. Een rechter mag de huurder uit de kamer zetten als de huurder na de genoemde termijn in de kamer blijft wonen.
- Weigering redelijk aanbod
De huurder weigert een aanbod tot het tekenen van een nieuw redelijk contract, zoals een verandering in de betaalwijze, gedogen van een recht van overpad, herziening van verouderde bepaling of schriftelijk vastleggen van mondelingen afspraken. Hierbij is een voorstel over de huurprijs of servicekosten uitgesloten, tenzij het een geliberaliseerde huurovereenkomst betreft.
- Bestemmingsplan
Verhuurders, zoals de gemeente kunnen een bouwwerk willen realiseren op de plaats van de woning. Dit mag om een geldend bestemmingsplan te verwezenlijken. De verhuurder moet wel rekening houden met een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder.
Een verhuurder moet op tijd opzeggen hierbij geldt;
- 3 maanden als de huurder korter dan 1 jaar huurt
- 4 maanden als de huurder langer dan 1 jaar huurt
- 5 maanden als de huurder meer dan 2 jaar huurt
- En 6 maanden als de huurder langer dan 3 jaar huurt
2. Uitzonderingen huurbescherming
Diverse soorten huurders hebben recht op huurbescherming. Ondanks dat zijn er enkele uitzonderingen waarbij er geen huurbescherming van toepassing is. Zo hebben huurders van woonboten, winkelwoningen, dienstwoningen, recreatiewoningen en huurders van een kamer in een verzorgingstehuis geen recht op huurbescherming. Een onderhuurder, bewoner van hospitakamer, studentenkamer, tijdelijke huurwoning en antikraak hebben daartegenover onder bepaalde voorwaarde in beperkte mate huurbescherming. Dit houdt in dat wanneer de tijdelijke huurovereenkomst afloopt de huurder de woning dient te verlaten mits het netjes afgewikkeld wordt.
4. Huurbescherming onderhuur
Bij onderhuur is er sprake van twee huurovereenkomsten. Er is een overeenkomst tussen de verhuurder en hoofdhuurder. En een overeenkomst tussen de onderhuurder en de hoofdhuurder. De hoofdhuurder is in deze positie dus ook verhuurder.
De onderhuurder met een zelfstandige woonruimte heeft recht op huurbescherming. De onderhuurder wordt nieuwe hoofdhuurder wanneer de huidige hoofdhuurder opzegt, vertrekt of overlijdt. Als onderhuurder kunt u een aangetekende brief sturen naar de verhuurder met de vermelding dat u de nieuwe hoofdhuurder bent. Echter moet u wel de huur elke maand kunnen betalen en heeft u mogelijk een huisvestigingsvergunning nodig. Gaat de verhuurder hier niet mee akkoord? Dan is het aan te raden om een jurist in handen te nemen. Een verhuurder kan binnen een periode van zes maanden, nadat u de nieuwe huurder bent de rechter vragen het huurcontract te ontbinden. Dit mag alleen mits de onderhuurder niet de huur kan betalen, de situatie onredelijk is, er geen huisvestingsvergunning of er ondergehuurd is om uiteindelijk hoofdhuurder te worden.
Voor de onderhuurder van een kamer zijn er andere regels. Onderhuurders van een onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer van een hoofdhuurder (hospitaverhuur) mogen niet zonder toestemming van de verhuurder blijven huren. Dit geldt ook wanneer de hoofdhuurder een tijd niet aanwezig is. Als het contract tussen de hoofdhuurder en verhuurder beëindigd dan heeft de onderhuurder geen recht om het huurcontact over te nemen. Ook geldt dit wanneer de hoofdhuurder overlijdt of de rechter bepaald de huurovereenkomst te beëindigen. De onderhuurder heeft geen recht op huurbescherming. Een onderhuurder mag wel schadevergoeding eisen. De onderhuurder kan de hoofdhuurder aansprakelijk stellen voor het tijdelijk ergens anders moeten verblijven, indien er nog geen nieuwe woning beschikbaar is.
6. Huurbescherming leegstandwet
Woningen die op de nominatie staan voor sloop, renovatie of verkoop vallen onder de Leegstandwet. De Leegstandwet is voor tijdelijke verhuur. Het contract duurt minstens 6 maanden. Voor verkoop is dit minstens 3 maanden. Het huurcontract wordt beëindigd automatisch na de einddatum. In principe beschikt een overeenkomst volgens de Leegstandwet niet over huurbescherming. De huurovereenkomsten op de grond van de Leegstandwet moet wel schriftelijk zijn.
Ook moeten de volgende punten opgenomen zijn in het contract:
- Het betreft een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet
- Er een Leegstandsvergunning aanwezig is van de gemeente
- Voor welke periode de Leegstandwetvergunning is verleend
- De maximale huurprijs op grond van het puntenstelsel
Als deze onderdelen niet opgenomen zijn in de huurovereenkomst dan heeft de huurder mogelijk recht op huurbescherming. Ook moet de verhuurder de opzegtermijn in acht nemen. Hierbij geldt minimaal 3 maanden. Voor een huurder is het opzegtermijn maximaal 1 maand. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen.
8. Huurbescherming hospitakamer
De huurbescherming van een hospitakamer is in beperkte maten. De eerste 9 maanden zijn proeftijd. Tijdens deze periode kan de hospes of hospita zonder geldige reden de huur opzeggen. Dit geldt niet voor kamerbewoners in een studentenhuis of kamerverhuur pand waarin de verhuurder niet zelf woont. De periode van 9 maanden wordt ook wel ‘gewenningsperiode’ genoemd. De hospes of hospita en de kamerbewoner kunnen tijdens deze periode erachter komen of het klikt of niet. Het opzeggen zonder geldige reden moet echter wel minimaal 3 maanden van tevoren. Wanneer de proeftijd is beëindigd heeft de huurder recht op huurbescherming. Als de hospitaverhuurder huurder van de woning is, dan vervalt het recht als het huurcontract van de hospitaverhuurder en de hoofdverhuurder ook eindigt.
10. Huurbescherming bij verkoop
‘Koop breekt geen huur’ is een regel in het huurrecht. Dat wil zeggen dat de huurovereenkomst niet beëindigd wordt met de verkoop van de woning. Het pand dient verkocht te worden met huurcontract aan een nieuwe eigenaar. Deze nieuwe verhuurder neemt de rechten en plichten over. Zonder de wet zou de huurder uit zomaar uit de woning kunnen worden gezet, maar de huurder wordt beschermd met huurbescherming. Het recht is een dwingende recht. De huur mag enkel opgezegd worden bij de opzeggingsgronden.
Deze regel in het huurrecht is niet rechtsgeldig als er sprake is van een gebruiksovereenkomst, de verhuurder geen eigenaar is, en het pand nog niet in gebruik is bij eigendomsoverdracht. Ook is er geen huurbescherming als de woning via een openbare veiling wordt verkocht door de bank, omdat de verhuurder bijvoorbeeld hoge schulden heeft.
12. Dringend voor eigen gebruik
Een van de wettelijk geldige opzeggingsgronden is ‘dringend voor eigen gebruik’. De verhuurder geeft hiermee aan het gehuurde te willen renoveren, te slopen of dringende redenen te hebben voor eigen gebruik. De huurovereenkomst mag alleen rechtsgeldig worden opgezegd als er aan een aantal voorwaarden is voldaan. Dringend voor eigen gebruik tast namelijk de huurbescherming van de huurder aan.
Bij de sloop van het gehuurde is het een rechtsgeldige reden als het een financieel belang heeft. Voor een rennovatie is dringend voor eigen gebruik gerechtvaardigd als de rennovatie niet zonder huurovereenkomst beëindiging kan plaats vinden. Ook als het pand door de verhuurder of een ander persoon met een dringend belang gebruikt moet worden mag het contract beëindigd worden. Dit kan bijvoorbeeld een slechte staat van gezondheid zijn, waarbij het gehuurde betere voorzieningen biedt. Een andere mogelijk reden is dat de verhuurder zelf geen woonruimte meer heeft. Hierbij mag het alleen niet aan hemzelf te wijten zijn.
De drie voorwaarde die hierbij gelden zijn dat het eigen gebruik dringend moet zijn. Er moet sprake zijn van een objectief bepaalbaar spoedeisend belang. Daarbij moeten de belangen van de verhuurder en huurder tegenover elkaar afgewogen worden en in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Hierbij spelen vragen, zoals: is het gemakkelijk om een passende en vergelijkbare woonruimte te vinden voor de belangen van de verhuurder? En is de situatie veroorzaakt door de verhuurder zelf? Tot slot moet er een passende en vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar zijn. Bij een passende woonruimte wordt er gekeken naar de persoonlijke omstandigheden, zoals inkomen, grootte van het huishouden en gezondheid.
Een verhuurder dient allereerst per aangetekende brief de huurder op de hoogte te stellen van de uitzetting. In de brief staat de reden van dringend voor eigen gebruik vermeld. Ook wordt er in de brief verzocht binnen 6 weken akkoord te geven voor ontzegging tot de woonruimte. Er geldt hierbij een opzegtermijn van 3 maanden plus 1 maand voor elk gehuurde jaar, met een maximum van 6 maanden. Als de huurder niet akkoord gaat dan bekijkt de rechter de situatie. Wanneer de vordering van de verhuurder wordt toegewezen kan de rechter oordelen dat de huurder een vergoeding moet krijgen van bijvoorbeeld: verhuiskosten of herinrichtingskosten.
14. Belastingdienst huurbescherming
Een verhuurde woning valt in box 3: sparen en beleggen. De waarde van een woning op 1 januari wordt jaarlijks belast met inkomstenbelasting. Als het pand verhuurd is en er is huurbescherming dan mag er gebruik gemaakt worden van de leegwaarderatio. De verhuurder hoeft hierdoor minder belasting te betalen. Voor de waardering van een verhuurde woning geldt dat de waarde op 1 januari van het jaar van aangifte lager is dan de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar ervoor. De verhuurder geeft de WOZ-waarde vermenigvuldig met de leegwaarderatio op bij de Belastingdienst. De hoogte van de leegwaarderatio oftewel de korting op de vermogensbelasting, hangt af van de huur die wordt gevraagd van de woning. Bij het bepalen van de hoogte van de korting wordt er gebruik gemaakt van een tabel. Als de woning het gehele jaar niet verhuurd is dan staat de WOZ-waarde gelijk aan de waarde in box 3.
De leegwaarderatio wordt berekend door de volgende stappen:
- Zoek de WOZ-waarde van het jaar ervoor op.
- Neem de maandelijkse kale huurprijs (excl. G/W/L, servicekosten, administratiekosten) en bereken dit voor het gehele jaar, dus maal 12 maanden.
- Vervolgens deel je de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde. Hieruit komt een percentage.
- Vergelijk het percentage jaarhuur van de WOZ-waarde in de tabel voor het percentage van de WOZ-waarde. Dit wordt de leegwaarderatio genoemd.
- Vermenigvuldig de leegwaarderatio met de WOZ-waarde. Hieruit komt het bedrag dat vermeld moet worden in aangiften van de inkomstenbelasting.
Bij een verhuurde woning met huurbescherming waarvan de grond in erfpacht is moet eerst de WOZ-waarde verminderd worden met de waarde van de toekomstige erfpachtcanons. Dit is 17 maal de jaarlijkse erfpachtcanon.
Ook zijn er enkele voorwaarde van toepassing op de leegwaarderatio. Er mag enkel leegwaarderatio toegepast worden als een verhuurder een tweede woning of vastgoed heeft verhuurd, de woning was in januari van dat jaar, er huurbescherming van toepassing is en de woning gelegen is in Nederland.
16. Huurbescherming voorkomen
Huurbescherming kan enkel voorkomen worden met tijdelijke huurovereenkomsten. Hierbij is het belangrijk dat de huur tijdig beëindigd moet worden voor het einde van de periode. Echter betekent dit wel dat er elke 2 jaar nieuwe huurders zijn.
17. Einde huurovereenkomst
Een huurovereenkomst moet beëindigd worden door het hanteren van een aantal regels, want een huurder heeft recht op huurbescherming. Voor beide partijen geldt dat de huur opgezegd kan worden per aangetekende brief.
Een huurder heeft een opzegtermijn die gelijk staat aan de betalingstermijn. Hierbij geldt minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden. De huur mag opgezegd worden per de 1e van de maand, tenzij er iets anders staat afgesproken in het huurcontract. Een huurcontract voor bepaalde tijd mag tussentijds worden opgezegd door de huurder.
Voor een verhuurder geldt dat er enkel opgezegd mag worden onder vermelding van de reden van opzegging. Er zijn hiervoor 6 wettelijke opzeggingsgronden. Een huurder moet instemmen met een opzegging van de verhuurder. De huurovereenkomst blijft tot stand als een huurder het niet eens is met de opzegging, want de huurder heeft recht op huurbescherming. Indien een verhuurder naar een kantonrechter stapt en de kantonrechter goedkeurig geeft, omdat de opzeggingsgronden terecht zijn en de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van de huurder, dan dient de huurder de woning te verlaten.
Het ontbinden van een huurovereenkomst komt voor als een huurder zijn verplichtingen niet nakomt. De rechter beslist wanneer er een ontbinding van een huurcontract plaats vindt. Het ontbinden van een contract zorgt ervoor dat de verhuurder niet het contract op hoeft te zeggen. Ook is er geen sprake in dit geval van een opzegtermijn. Een reden die zorgt voor ontbinding is bijvoorbeeld betalingsachterstand. Er mag een deurwaarde worden ingeschakeld om de huurder uit de woning te zetten als de rechter de ontbinding heeft uitgesproken.
