De waarde van een bedrijfspanden in verhuurde staat is net weer iets anders dan een onverhuurd bedrijfspand. Bij verhuurde bedrijfspanden wordt vooral gekeken naar de huuropbrengsten. Hoe hoger de huur, hoe meer uw verhuurde bedrijfspand waard is. Uiteraard komt er meer kijken bij het bepalen van de waarde van verhuurde bedrijfspanden. Is er bijvoorbeeld sprake van een degelijke huurovereenkomst? Is de huur de afgelopen jaren weleens verhoogd? Dit soort vragen tonen de potentie aan wat opkopers fijn vinden. Enerzijds zekerheid dat het pand verhuurd kan blijven. Anderzijds vooral de potentie van de huuropbrengsten. Want verhuurde bedrijfspanden dienen regelmatig te worden verhoogd. Dit kan bijvoorbeeld om de paar jaar zijn. Het verhogen heeft te maken met o.a. inflatie. De kosten van onderhoud en materialen nemen in de loop der jaren toe. Als u nooit een huurverhoging doorvoert, dan kunt u op een gegeven moment in de problemen komen.
Voorbeeld berekening op basis van huuropbrengsten
We maken de voorbeeldberekening op basis van fictieve gegevens en omstandigheden wij regelmatig zien voorkomen in de praktijk.
Fictieve voorbeeld 1:
- U heeft een bedrijfspand en vergelijkbare bedrijfspanden leveren €600.000 op
- De staat van onderhoud is gelijkwaardig aan de andere referentiepanden
- U ontvangt €28.000 aan huur per jaar
De huuropbrengsten worden voor beleggers gebaseerd op een duur van 19 jaar. Uitgaande van deze getallen zou u €30.000 x 19 = €530.000 ontvangen. Dat is €70.000 minder dan uw buren (of vergelijkbare bedrijfspanden). En omdat het verhuurd is, kunt u niet zomaar aan de open markt verkopen. U loopt in dit geval vast, tenzij u die €70.000 kan missen.
Fictieve voorbeeld 2:
- U heeft een bedrijfspand en vergelijkbare bedrijfspanden leveren €250.000 op
- Gelijkwaardige staat van onderhoud dan panden waarmee u het vergelijkt
- U ontvangt €10.000 aan huur per jaar
In dit geval zou u €10.000 x 19 jaar = €190.000 kunnen vragen.
Samenvattend is het zo dat als er sprake is van verhuurde staat, er vooral gekeken moet worden naar de huuropbrengsten. In de praktijk kunt u er rekening mee houden dat u niet zomaar de huur met 10% kunt verhogen. Aan de andere kant gebeurt het vaak dat de kleinere investeerders proberen huurders weg te krijgen of de huur toch in rap tempo te verhogen.
